Kenali Sumber Sengketa Tanah!

Kabarindonesianews-Sengketa tanah termasuk masalah hukum yang kerap dihadapi oleh anggota masyarakat, mulai dari lapisan masyarakat bawah, menengah dan atas. Bahkan tidak jarang menyasar badan usaha swasta maupun instansi pemerintah. Disamping itu, sengketa tanah termasuk masalah hukum rumit dan pelik jika dibandingkan dengan masalah hukum lainnya karena penyelesaiannya cenderung menguras waktu, tenaga dan biaya sebab banyak pihak terlibat dan sering juga terkait dengan ranah hukum perdata, pidana serta peradilan tata-usaha negara. Tulisan ini akan mencoba membuat pengenalan atas sumber-sumber sengketa tanah sehingga pembaca dapat lebih mudah mengantisipasinya dan lebih paham tentang langkah-langkah yang akan diambil guna penyelesaian sengketa tanah tersebut.

Ada dua hal pokok yang paling sering menjadi sumber sengketa dalam bidang pertanahan yakni masalah yang bersumber dari penguasaan fisik tanah dan masalah yang bersumber transaksi jual beli tanah. Sengketa tanah terkait penguasaan fisik tanah dan transaksi jual beli muncul karena kurang didukung atau sama sekali tidak didukung oleh kualitas bukti-bukti kepemilikan yang jelas, kuat dan sah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Masalah tanah yang terkait dengan penguasaan fisik tanah, terdapat variasi modus operandi:

1. terjadi perebutan suatu lokasi lahan/tanah, dimana lahan/tanah dimaksud belum jelas tentang pihak yang memiliki status kepemilikan berdasarkan alas hak yang jelas, kuat dan sah;
2. terdapat ada fakta bahwa suatu lahan/tanah memiliki sertifikat ganda yang dikeluarkan oleh pihak Kantor Badan Pertanahan Nasional;
3. bisa juga terjadi kasus, dimana ada 2 (dua) lokasi tanah/lahan yang berdampingan, dimana kedua orang tersebut, masing-masing pemilik sah atas lahannya. Gambar, luas dan batas-batas lokasi tanah juga jelas, namun salah satu pihak masuk mencaplok dan menggarap lahan/tanah yang berdampingan milik orang lain.

Kasus-kasus tersebut  dapat dipidanakan dengan menggunakan Pasal 385 KUHP, Pasal 167 KUHP,  Pasal 170 KUHP dan Pasal 406 KUHP sebab dalam rangka penguasaan lahan tersebut pelaku penyerobotan akan melakukan perbuatan berupa perusakan barang (tembok/pagar) dan menguasai serta memanfaat tanah yang bukan hak miliknya.

Pasal 167 KUHP ayat (1) berbunyi: “Barangsiapa dengan melawan hak orang lain masuk dengan memaksa ke dalam rumah atau ruangan yang tertutup atau pekarangan, yang dipakai orang lain, atau sedang ada disitu dengan tidak ada haknya, tidak dengan segera pergi dari tempat itu atas permintaan yang berhak atau atas nama yang berhak, dihukum penjara selama-lamanya sembilan bulan atau denda sebanyak-banyaknya Rp.4.500,-

Pasal 170 KUHP ayat (1) berbunyi: “Barangsiapa dimuka umum bersama-sama melakukan kekerasan terhadap orang atau barang, dihukum penjara selama-lamanya lima tahun enam bulan.” “Tersalah dihukum: dengan penjara selama-lamanya tujuh tahun, jika ia dengan sengaja merusakkan barang atau jika kekerasan yang dilakukannya itu menyebabkan sesuatu luka.”

Pasal 385 KUHP ayat (1e) berbunyi: “Barangsiapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hak menjual, menukar atau menjadikan tanggungan hutang sesuatu hak rakyat dalam memakai tanah pemerintah atau tanah partikulir atau sesuatu rumah, pekerjaan, tanaman atau bibit ditanah tempat menjalankan hak rakyat memakai tanah itu, sedang diketahuinya bahwa orang lain berhak atau turut berhak atas barang itu.”

Pasal 406 KUHP ayat (1) berbunyi: “Barangsiapa dengan sengaja dan dengan melawan hak membinasakan, merusakkan, membuat sehingga tidak dapat dipakai lagi atau menghilangkan sesuatu barang yang sama sekali atau sebagiannya kepunyaan orang lain, dihukum penjara selama-lamanya dua tahun delapan bulan atau denda sebanyak-banyaknya Rp.4.500,-

Selanjutnya, sengketa tanah yang terkait dengan transaksi jual beli atas tanah, dibuktikan pada masalah status kepemilikan atas tanah. Disini diperlukan kejelian kita dalam mengurai: Ikatan jual beli/perjanjian jual belinya terkait dengan: substansi perjanjian, klausula perjanjian, syarat-syarat sahnya suatu perjanjian, wanprestasi dan masa berlakunya perjanjian. Penelusuran atas item-item perjanjian/ikatan jual beli untuk memastikan apakah bahwa kasus tersebut berada dalam ranah hukum perdata atau ranah hukum pidana.

Namun apabila dalam suatu ikatan/perjanjian jual beli tanah menggunakan dokumen-dokumen palsu atau ada yang dipalsukan oleh pihak penjual atau pihak pembeli dalam melakukan pembayaran atas harga tanah dengan menggunakan cek kosong  maka kasus seperti ini bisa dipidanakan dengan menggunakan Pasal 378 KUHP, Pasal 263 KUHP dan Pasal 266 KUHP.

Pasal 378 KUHP berbunyi: “Barangsiapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain, dengan melawan hak, baik dengan memakai nama palsu atau keadaan palsu, baik dengan akal atau tipu muslihat maupun dengan karangan perkataan-perkataan bohong, membujuk orang supaya memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapus utang, dihukum karena penipuan dengan hukuman penjara selama-lamanya empat tahun.”

Pasal 263 KUHP berbunyi: 1)”Barangsiapa membuat surat palsu atau memalsukan surat, yang dapat menerbitkan sesuatu hak, sesuatu perjanjian (kewajiban) atau sesuatu pembebasan utang, atau yang boleh dipergunakan sebagai keterangan bagi sesuatu  perbuatan, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh orang lain menggunakan surat-surat itu seolah-olah surat itu asli dan tidak dipalsukan, maka kalau mempergunakannya dapat mendatangkan sesuatu kerugian dihukum karena pemalsuan surat, dengan penjara selama-lamanya enam tahun.  2) Dengan hukuman serupa itu juga dihukum, barangsiapa dengan sengaja menggunakan surat palsu atau yang dipalsukan itu seolah-olah surat itu asli dan tidak dipalsukan, kalau hal mempergunakan dapat mendatangkan sesuatu kerugian.”

Pasal 266 KUHP berbunyi: 1) “Barangsiapa menyuruh menempatkan keterangan palsu ke dalam sesuatu akte authentik tentang sesuatu kejadian yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akte itu, dengan maksud akan menggunakan atau menyuruh orang lain menggunakan akte itu seolah-olah keterangannya itu cocok dengan hal sebenarnya, maka kalau dalam mempergunakannya itu dapat mendatangkan kerugian, dihukum penjara selama-lamanya tujuh tahun. 2) Dengan hukuman serupa itu juga dihukum barangsiapa dengan sengaja menggunakan akte itu seolah-olah isinya cocok dengan yang sebenarnya jika pemakaian surat itu dapat mendatangkan kerugian.”

Mengingat sengketa tanah sebagai masalah hukum yang rumit dan pelik, maka sebaiknya lebih baik menghindari sengketa tanah daripada harus terlibat dalam sengketa tanah. Namun, karena faktor kekurangan informasi atau karena faktor kekhilafan seseorang sudah terlanjur membeli bidang tanah yang bermasalah, maka hukum akan memberikan perlindungan kepada pembeli yang beritikad baik. Surat Edaran Mahkamah Agung RI (SEMA) No.4 Tahun 2016 yang menyebutkan setiap pembeli mendapat perlindungan hukum, apabila dapat dianggap memenuhi Kriteria Pembeli Beritikad Baik jika:

1. melakukan jual beli atas obyek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu: pembelian tanah melalui pelelangan umum; pembelian dihadapan PPAT (sesuai PP No.24 Tahun 1997); pembelian tanah milik adat (belum terdaftar) dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yakni: dilakukan secara terang dan tunai (diketahui kades/lurah setempat dan didahului dengan penelitian status tanah (obyek jual beli) dan berdasarkan penelitian terbukti bahwa tanah adalah milik penjual dan pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
2. melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang terkait dengan obyek tanah, antara lain: Penjual adalah orang yang berhak  atau memiliki hak atas tanah sesuai bukti kepemilikannya; Tanah/obyek yang diperjualbelikan tidak dalam status sita dari pengadilan; Tanah /obyek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan; dan Tanah bersertifikat (terdaftar) telah memperoleh surat keterangan yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat yang disertai dengan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Bahwa selain sumber sengketa tanah yang dijelaskan dalam tulisan ini, masih ada modus lain yang menjadi sumber sengketa yang muncul di masyarakat. Namun demikian, tulisan ini sudah dapat dijadikan sebagai panduan dasar untuk menghadapi sengketa tanah yang mungkin sedang dihadapi pembaca, keluarga dan kenalan saat ini. (Jan Waliston Nababan,S.H.)